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Retenue abusive sur le dépôt de garantie (caution) : ce qui est contestable

Votre propriétaire a rendu votre caution avec une somme en moins. Il joint un décompte, parfois un devis, parfois juste un chiffre rond. Vous ne savez pas si c'est légal.

La loi pose une règle simple : chaque retenue doit être dûment justifiée. La charge de la preuve appartient au bailleur, pas à vous (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). S'il n'apporte pas la preuve, la retenue est contestable.

Cette page détaille ce que votre propriétaire peut légalement retenir, ce qu'il ne peut pas, et comment réagir si la retenue vous semble injustifiée. Pour la méthode complète avec les modèles de lettres, le calcul de pénalité et la grille de vétusté, consultez le guide de récupération du dépôt de garantie.

Qu'est-ce qu'une retenue abusive ?

Une retenue est abusive quand le bailleur garde tout ou partie de votre dépôt sans pouvoir le justifier, ou en vous faisant payer ce que la loi met à sa charge.

Le texte de référence est l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Il autorise le bailleur à retenir uniquement des sommes « dûment justifiées ». La charge de la preuve pèse sur lui. Ce n'est pas à vous de prouver que la retenue est injustifiée : c'est à lui de prouver qu'elle l'est.

Concrètement, ça signifie deux choses.

D'abord, un forfait sans document ne suffit pas. Un décompte qui indique « nettoyage : 150 € » sans devis ni facture n'est pas une justification légale. Cette retenue est contestable.

Ensuite, certaines dépenses restent au bailleur quoi qu'il arrive, même si le logement présente des dégradations. La loi ne permet pas de tout déduire de votre caution.

Ce que le bailleur peut et ne peut pas retenir

Ce qu'il peut retenir

Le bailleur peut déduire le coût des réparations locatives: les dégradations imputables au locataire, au-delà de l'usure normale. Ces réparations sont définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987. Il s'agit de l'entretien courant du logement et des menues réparations.

Pour que la retenue soit valable, le bailleur doit fournir un devis ou une facture. Un devis daté et chiffré peut suffire, même si les travaux n'ont pas encore été réalisés au moment où il envoie le décompte — mais il doit rester précis et circonstancié : un devis vague ou sans correspondance avec l'état des lieux reste contestable. Ce qui se conteste en premier lieu, c'est l'absence totale de justificatif.

En immeuble collectif, le bailleur peut aussi conserver jusqu'à 20 % du dépôt à titre de provision pour charges, si cette provision est dûment justifiée, jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de la copropriété.

Ce qu'il ne peut pas retenir

La vétusté et l'usure normale. Un locataire ne peut pas se voir facturer la dégradation liée au temps et à l'usage normal du logement. Une peinture qui s'est ternie en dix ans de bail, un revêtement de sol usé par le passage quotidien : ce sont des coûts qui appartiennent au bailleur. Vous n'êtes responsable que des dégradations qui dépassent cette usure normale.

Les grosses réparations.Le remplacement d'un chauffe-eau en fin de vie, d'une chaudière vétuste, d'une toiture qui fuit : ces travaux restent à la charge du bailleur. Ils ne peuvent pas être déduits de votre caution, même si l'équipement est effectivement dégradé à votre départ.

Les retenues sans justificatif. Un forfait global, un chiffre sans document, une liste de travaux sans devis : tout cela est contestable. Le bailleur doit produire une pièce pour chaque poste.

À noter sur la vétusté :il existe une grille de vétusté (décret 2016-382 du 30 mars 2016) que bailleur et locataire peuvent adopter d'un commun accord. Elle fixe des durées de vie théoriques pour les revêtements et équipements du logement. Mais elle est facultative : elle ne s'applique que si elle a été annexée au bail. Les durées de vie chiffrées (peintures, moquettes...) viennent des accords collectifs de référence, pas de la loi elle-même.

Comment contester une retenue

Étape 1 : demandez les justificatifs

Avant toute chose, exigez par écrit les devis ou factures correspondant à chaque retenue. Sans justificatif, la retenue n'a pas de base légale. Beaucoup de propriétaires ne fournissent rien, en comptant sur le fait que le locataire n'insistera pas.

Étape 2 : opposez la vétusté et les limites légales

Si des justificatifs arrivent, vérifiez s'ils portent sur des réparations locatives ou sur des éléments qui relèvent du bailleur (grosses réparations, équipements en fin de vie). Si une partie de la retenue porte sur de la vétusté normale, calculez la part contestable en vous appuyant sur les durées de vie théoriques issues des accords collectifs de référence.

Étape 3 : envoyez une mise en demeure

Si le bailleur ne produit pas de justificatifs ou maintient une retenue injustifiée, envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception. Cette lettre doit nommer chaque poste contesté, la somme réclamée, et lui fixer un délai pour répondre.

Une relance par mail ne produit pas les mêmes effets. Le recommandé constitue une preuve de date et de réception.

Le détail de la démarche, les modèles de lettres et la grille de vétusté sont réunis dans le guide complet.

L'erreur à éviter : accepter un décompte sans demander les pièces

Un décompte de retenues n'est pas une justification légale. Un tableau avec des lignes et des chiffres ne vaut rien sans le devis ou la facture qui l'appuie. Beaucoup de locataires pensent que si le propriétaire a envoyé un document, c'est que c'est légal. Ce n'est pas le cas. Vous avez 3 ans pour contester, à compter du jour où votre droit a pu être exercé — en pratique, à l'expiration du délai légal de restitution (1 ou 2 mois après remise des clés selon la situation). Passé ce délai, vous perdez votre droit d'agir.

Vous pensez que la retenue sur votre caution n'est pas justifiée ? Le guide Praticum réunit les modèles de lettres, la grille de vétusté et la procédure complète si la mise en demeure ne suffit pas.

Consulter le guide — récupérer son dépôt de garantie

Questions fréquentes

Réponses aux questions les plus souvent posées sur ce cas.

Mon propriétaire m'a envoyé un devis mais les travaux n'ont pas été faits. La retenue est quand même légale ?
Elle peut l'être, si le devis est daté, chiffré et correspond aux dégradations constatées à l'état des lieux de sortie. Un devis peut suffire à justifier une retenue même sans travaux réalisés à la date du décompte — la jurisprudence l'admet (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n°22-10.298). Mais ce n'est pas automatique : un devis vague, surévalué ou sans lien avec l'état des lieux reste contestable. Ce qui est toujours contestable, c'est l'absence de tout justificatif.
Il n'y a pas de grille de vétusté dans mon bail. Comment je calcule la part d'usure normale ?
La grille de vétusté (décret 2016-382) est facultative : elle ne s'applique que si elle a été annexée au bail. Si ce n'est pas le cas, le principe général reste que l'usure normale ne peut pas vous être facturée, mais l'évaluation est plus libre. Les durées de vie théoriques issues des accords collectifs de référence constituent une base utile pour argumenter.
Le propriétaire a retenu le coût de remplacement d'un chauffe-eau. C'est légal ?
Non, en principe. Le remplacement d'un équipement en fin de vie est une grosse réparation à la charge du bailleur. Une retenue sur ce poste est contestable. Si le chauffe-eau fonctionnait correctement à votre entrée et que la panne est intervenue pendant le bail sans faute de votre part, le coût reste au bailleur.
J'ai 3 ans pour contester. Est-ce que l'envoi d'une lettre recommandée suspend ce délai ?
Non. Une lettre recommandée ne suspend pas le délai de prescription, et elle ne l'interrompt pas non plus — ces deux mécanismes sont distincts (la suspension en arrête temporairement le cours, l'interruption l'efface et fait repartir un nouveau délai). Ni l'un ni l'autre ne résulte de l'envoi d'un recommandé. Ce qui interrompt la prescription, c'est une saisine du tribunal ou une reconnaissance écrite de votre propriétaire de la dette (art. 2240-2241 du Code civil). Si vous approchez de cette limite, ne misez pas sur l'amiable : saisissez directement le juge.

Sources légales de référence

  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22 (justification des retenues, charge de la preuve)
  • Décret n° 87-712 du 26 août 1987 (réparations locatives)
  • Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, article 4 (grille de vétusté)
  • Code de procédure civile, article 750-1 (tentative amiable préalable)
  • Loi n° 89-462, article 7-1 (prescription de 3 ans)

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