Contester · Location
Vétusté et usure normale : ce que votre propriétaire peut déduire de votre caution
Votre propriétaire vous facture la peinture du salon ou la moquette de la chambre. Il joint un devis. Est-ce que c'est légal ?
La réponse dépend d'une distinction que la plupart des locataires ne connaissent pas : l'usure normale n'est jamais à votre charge. Seules les dégradations qui dépassent cette usure peuvent vous être facturées.
Cette page explique comment fonctionne cette distinction, ce qu'est la grille de vétusté et comment s'en servir pour argumenter. Pour la méthode complète avec les modèles de lettres et la grille détaillée, consultez le guide de récupération du dépôt de garantie.
Vous trouvez dans la page sur les retenues abusives la liste de tout ce que le bailleur ne peut pas déduire de votre caution.
Vétusté ou dégradation : la distinction qui change tout
La loi distingue deux situations.
La première : le logement s'est dégradé avec le temps et l'usage ordinaire. La peinture a pâli. Le parquet est marqué là où on marche. Le revêtement de la cuisine s'est terni. C'est ce qu'on appelle l'usure normale ou la vétusté. Elle n'est jamais à la charge du locataire. Le bailleur ne peut pas la déduire de votre dépôt de garantie.
La seconde : vous avez laissé un trou dans le mur, brûlé la moquette, cassé un carreau. Ce sont des dégradations imputables au locataire, qui dépassent l'usure attendue. Elles peuvent vous être facturées, à condition d'être dûment justifiées par un devis ou une facture.
Le texte de référence est l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Il pose que les retenues ne sont valables que si elles sont « dûment justifiées » et que le locataire ne répond pas de l'usure normale.
En clair : si votre propriétaire vous facture quelque chose, c'est à lui de prouver que c'est une dégradation, pas une usure normale. Ce n'est pas à vous de prouver que ce n'en est pas une.
Les réparations qui peuvent être imputées au locataire sont celles listées par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, qui recense les réparations locatives : l'entretien courant et les menues réparations. Le remplacement d'une installation en fin de vie, la réfection d'une toiture ou le changement d'une chaudière sont des grosses réparations qui restent au bailleur, même si l'équipement est effectivement dégradé à votre départ.
La grille de vétusté : comment ça marche
La grille de vétusté est un outil qui sert à calculer quelle part d'une retenue est réellement imputable au locataire, une fois l'usure normale déduite.
Elle est facultative
Ce point est souvent mal compris. Le décret 2016-382 du 30 mars 2016 définit le cadre de la vétusté, mais il ne rend pas la grille obligatoire. La loi prévoit que bailleur et locataire peuventconvenir de l'adopter, d'un commun accord. Si elle n'a pas été annexée à votre bail, elle ne s'applique pas automatiquement.
Pour savoir si vous êtes concerné, regardez les annexes de votre bail. Si une grille de vétusté y figure, elle a été contractuellement adoptée et s'impose aux deux parties.
Le mécanisme
Quand une grille a été adoptée, elle fixe deux paramètres pour chaque élément du logement : une durée de vie théorique et un taux d'abattement annuel.
L'abattement s'applique chaque année depuis l'installation ou la remise à neuf de l'élément concerné. À l'issue de la durée de vie théorique, l'élément est considéré comme entièrement vétuste : le bailleur ne peut plus rien facturer au locataire pour cet élément, quelle que soit son état réel.
Pour les dégradations réelles, la part imputable au locataire est calculée après déduction de la vétusté. Si un revêtement a une durée de vie théorique de dix ans, qu'il était déjà posé depuis sept ans à votre entrée, et que vous l'avez endommagé, la retenue ne peut porter que sur les trois années restantes, pas sur le remplacement complet.
Les durées de vie théoriques propres à chaque type d'élément (peintures, revêtements de sol, menuiseries, équipements) viennent des accords collectifs de référence, pas du décret lui-même. Le pack Praticum contient la grille détaillée avec les durées et les taux par catégorie.
Quand il n'y a pas de grille dans le bail
L'absence de grille ne signifie pas que vous n'avez rien à opposer. Le principe général reste : l'usure normale n'est pas à votre charge. Vous pouvez utiliser les durées de vie issues des accords collectifs comme base d'argumentation, même si la grille n'a pas été annexée au bail. Ces barèmes constituent une référence reconnue pour apprécier ce qu'est une usure normale.
Comment contester une facturation de vétusté
Première étape : comparer les états des lieux
La vétusté s'apprécie en comparant l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie. C'est le seul document qui permet de prouver dans quel état le logement vous a été remis et dans quel état vous le rendez.
Si l'état des lieux d'entrée mentionne que la peinture était en mauvais état, votre bailleur ne peut pas vous facturer une remise en peinture au départ. Si la moquette était signalée comme usée à l'entrée, elle ne peut pas vous être imputée à la sortie.
Relisez l'état des lieux d'entrée poste par poste, et comparez avec celui de sortie. Notez les éléments où votre bailleur vous impute une dégradation qui était déjà présente ou qui aurait dû l'être compte tenu de la durée du bail.
En l'absence d'état des lieux d'entrée, la situation dépend des circonstances dans lesquelles cet état des lieux n'a pas été établi. Cette question mérite sa propre page satellite : consultez le guide pour les démarches à adopter dans ce cas.
Deuxième étape : opposer l'usure normale
Pour chaque poste de retenue, vérifiez si la dégradation est imputable à votre usage ou si elle correspond à une dégradation attendue compte tenu de l'ancienneté de l'élément.
Les questions utiles :
- Cet élément était-il neuf ou récent à mon entrée dans les lieux ?
- Quelle est la durée du bail ?
- Un élément de cet âge, en usage normal, aurait-il cet état ?
Si la réponse à la dernière question est oui, il y a une base pour contester.
Troisième étape : demander les justificatifs
Exigez par écrit un devis ou une facture pour chaque poste retenu. Si le bailleur retient « remise en peinture : 800 € » sans document, la retenue n'a pas de base légale.
Si un devis est fourni, vérifiez qu'il correspond à des dégradations réelles constatées à l'état des lieux de sortie, et non à des travaux de remise à neuf qui dépassent ce que vous avez effectivement endommagé.
Quatrième étape : calculer la part réellement opposable
Avec la grille de vétusté (si elle figure dans votre bail) ou en vous appuyant sur les barèmes des accords collectifs, calculez la part de la retenue qui est réellement imputable à votre usage. C'est cette somme que vous contestez, pas nécessairement l'intégralité de la retenue.
La démarche détaillée, les modèles de lettres et la grille complète sont réunis dans le guide de récupération du dépôt de garantie. Si la retenue porte sur plusieurs postes, regardez également les retenues abusives sur caution pour les autres catégories.
L'erreur à éviter : confondre l'ancienneté avec la dégradation
Votre propriétaire a déduit une partie de votre caution pour de la vétusté ou de l'usure normale ? Le guide Praticum contient la grille de vétusté par catégorie d'élément, les modèles de lettres pour contester poste par poste, et la procédure si la mise en demeure ne suffit pas.